不動産の売買、交換、賃貸の仲介・代理を行う事業を始める際、必ず必要となるのが「宅地建物取引業免許」、通称「宅建業免許」です。
この免許は、単に法律で義務付けられているだけでなく、お客様からの信頼を得るための「通行手形」のようなものです。免許なしで事業を行うことは違法行為となり、重い罰則の対象となります。
今回は、宅建業免許の必要性から、スムーズな申請の流れ、そして行政書士に依頼するメリットまでを解説します。
なぜ免許が必要なのか？宅建業の定義と許可区分
宅建業とは
宅建業とは、「宅地または建物の売買・交換・賃借の代理または仲介を反復継続して行うこと」を指します。自社所有の物件を自ら貸す（賃貸業）場合は原則として免許は不要ですが、お客様の物件を仲介・代理する場合は免許が必須となります。
許可の区分：「大臣免許」と「知事免許」
宅建業の免許は、事業所の設置場所によって申請先が異なります。
- 知事免許：一つの都道府県内にのみ事務所を設置して事業を行う場合。
- 例：埼玉県内だけに本店と支店を置く場合
- 大臣免許：二つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置する場合。
- 例：本店を東京都に、支店を埼玉県に置く場合
ほとんどの新規参入企業は「知事免許」からスタートします。申請は、事務所を置く都道府県庁（例：埼玉県庁）の担当部署に対して行います。
免許取得のための5つの必須要件
宅建業免許を取得するためには、主に以下の5つの要件をすべて満たす必要があります。
(1) 専任の宅地建物取引士の設置
宅建業を行う事務所ごとに、従業員5人につき1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士（宅建士）を置かなければなりません。
- 専任性: その事務所に常勤し、他の業務を兼任していないことが求められます。
(2) 欠格要件に該当しないこと
申請者（法人または個人事業主）、役員、政令で定める使用人、専任の宅建士が、以下の「欠格要件」に一つでも該当する場合、免許は取得できません。
- 破産手続き開始の決定を受けて復権を得ていない者
- 拘禁刑以上の刑に処せられ、その執行が終わってから5年を経過していない者
- 不正な手段で免許を取得し、取り消されてから5年を経過していない者
- 暴力団員等である者
(3) 事務所の設置
物理的に、他の事業と明確に区分された独立性のある事務所（店舗）が必要です。
- 独立性: パーテーション等で区切られている、入口が他の店舗と異なるなど、宅建業の事業所として明確に区別できる必要があります。
- 継続性: 一時的な仮設事務所や移動販売車などは認められません。
(4) 営業保証金の供託または保証協会への加入
宅建業者が万が一、取引相手に損害を与えた場合の賠償資金を確保するため、以下のいずれかの措置が必要です。
- 営業保証金の供託: 主たる事務所（本店）で1,000万円、その他の事務所（支店）で500万円を法務局に供託する。
- 宅建業保証協会への加入: 協会が定める額の弁済業務保証金分担金（通常、主たる事務所で60万円、その他事務所で30万円）を納付する。
ほとんどの新規事業者は、初期費用を抑えられる「保証協会への加入」を選択します。尚、営業保証金は金銭だけでなく、国債証券などの有価証券も認められています。
(5) 法令遵守体制の確立
適切な契約書や帳簿の整備など、宅建業法に定められた義務を遵守できる体制が整っていることが求められます。
免許申請の流れ（知事免許のケース）
免許申請から事業開始までには、概ね3ヶ月～4ヶ月程度の期間を見込む必要があります。
- 要件の確認・準備：専任宅建士の確保、事務所の契約、役員等の欠格要件の確認。
- 申請書類の作成・提出：都道府県庁の担当窓口へ申請書一式を提出。
- 審査：都道府県による事務所の現地調査（原則）と、役員等の欠格要件の調査。
- 免許通知：審査通過後、免許を付与する旨の通知が届きます。
- 保証協会への加入手続き：通知を受け、保証協会へ加入申込み、弁済業務保証金分担金（通常60万円）を納付。
- 業務開始: 協会からの加入証が届き次第、宅建業の業務を開始。
最後に
宅建業免許の申請書類は多岐にわたり、添付書類も非常に複雑です。特に新規設立法人の場合、膨大な量の「役員の身分証明書」や「会社の設立証明」などを正確に集める必要があります。
宅建業免許の取得は、事業のスタートラインです。免許取得の手続きは専門家である行政書士に一任することも経営上、非常に有効です。行政書士に依頼することにより、以下のようなメリットがあります。
- 煩雑な書類作成を代行: 申請書、添付書類リストなど、煩雑な書類の作成を代行します。
- 複雑な要件確認: 専任宅建士の要件や事務所の独立性など、審査基準に合致しているかを事前にチェックし、手戻りを防ぎます。
- スピーディな事業開始: 事業主様は事業計画や営業活動に集中でき、事業開始までの時間を短縮できます。
当事務所では埼玉県越谷市を中心に関東一円で、事業者様の宅建業免許取得をサポートいたします。
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